動態(tài)與觀點
- 本案亮點 -
在客戶委托案件后，恒都律師一方面通過對重審一審勝訴的經(jīng)驗進行復(fù)盤、總結(jié)，另一方面對本案中雙方當事人陳述、雙方往來函件以及其他相關(guān)證據(jù)進行深入梳理，使得法院最終支持恒都律師主張的觀點。
在本案承辦過程中，因直接證明業(yè)主維權(quán)足以導(dǎo)致客戶公司全面停業(yè)存在一定困難，故恒都律師團隊注重從案件事實出發(fā)，著重挑選往來函件組成證據(jù)鏈條，以證明全面停業(yè)系行使不安抗辯權(quán)的合法行為而非違約，河南省高級人民法院最終支持了恒都律師團隊的觀點。
近日，恒都代理的河南某集團（以下簡稱客戶公司）與河南某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱地產(chǎn)公司）、河南某物業(yè)管理有限公司（以下簡稱物業(yè)公司）房屋租賃合同糾紛重審二審案件，收到勝訴的民事判決書。河南省高級人民法院部分支持了恒都律師的主張，該案件取得最終的勝利。
- 案件基本情況 -
客戶公司整體租賃地產(chǎn)公司、物業(yè)公司房屋共計692戶，用于經(jīng)營酒店、餐飲、超市等。事實上，上述房屋中的129戶房屋屬于個人業(yè)主，地產(chǎn)公司與物業(yè)公司在未取得個人業(yè)主授權(quán)的情況下，擅自將個人業(yè)主房屋在內(nèi)的整體房屋出租給客戶公司。
至2018年7月，個人業(yè)主起訴地產(chǎn)公司、物業(yè)公司和客戶公司侵權(quán)責任糾紛一案作出二審判決，判令客戶公司、地產(chǎn)公司、物業(yè)公司停止侵權(quán)，返還房屋。
基于案涉租賃標的物在使用效能上的不可分割性，客戶公司與地產(chǎn)公司、物業(yè)公司之間的房屋租賃協(xié)議在客觀上已無法繼續(xù)履行，故客戶公司將地產(chǎn)公司、物業(yè)公司訴至法院。
- 案件難點分析 -
1、舉證難度大
個人業(yè)主鬧事維權(quán)事件具有突發(fā)性和不確定性，雖然個人業(yè)主維權(quán)鬧事給客戶公司造成了較大的經(jīng)濟損失和聲譽影響，但如何說服法院認定僅幾次的鬧事行為足以導(dǎo)致龐大的商場全面停業(yè)存在一定的困難。
2、實際租賃期限存在爭議
客戶公司多次表達放棄租賃屋內(nèi)物品支配權(quán)，房屋內(nèi)物品任由地產(chǎn)公司和物業(yè)公司處置的觀點。但地產(chǎn)公司、物業(yè)公司仍多次發(fā)函要求客戶公司騰空案涉房屋，其意在惡意取證，延長客戶公司實際占有房屋時間。如何向法官證明客戶公司實際退房時間也是恒都律師面臨的一大挑戰(zhàn)。
- 恒都律師主張 -
恒都律師在代理本案重審一審勝訴的基礎(chǔ)上，重審二審中主要著重于以下幾點進行主張：
1、從業(yè)主鬧事維權(quán)的頻率、客戶公司租賃房屋的目的、事件發(fā)展的態(tài)勢、客戶公司全面停業(yè)是否惡意等方面全面論證業(yè)主堵門、起訴等事件足以導(dǎo)致客戶公司全面停止經(jīng)營，客戶公司停止支付租金是行使抗辯權(quán)的合法行為，并非違約。
2、從客戶公司實際租賃時間、業(yè)主鬧事前的客戶公司以往經(jīng)營數(shù)據(jù)及租賃合同約定的租賃期限等方面，向地產(chǎn)公司、物業(yè)公司主張預(yù)期經(jīng)營利潤的損失。
3、地產(chǎn)公司、物業(yè)公司對于鑒定程序的拖延和阻撓，法院認定的裝修裝飾損失費較上訴人實際投入相差較大；其次，以另案生效判決對各方責任的劃分，確定本案裝修裝飾損失承擔的責任比例，加重了客戶公司的責任。
- 重審二審裁判結(jié)果 -
重審二審法院河南省高級人民法院經(jīng)審理認為：地產(chǎn)公司、物業(yè)公司應(yīng)對租賃協(xié)議的解除承擔違約責任，業(yè)主維權(quán)鬧事及提起訴訟嚴重影響了客戶公司對租賃房屋的使用收益，故客戶公司行使不安抗辯權(quán)有事實及法律依據(jù)；地產(chǎn)公司、物業(yè)公司關(guān)于房屋返還的時間應(yīng)以其最后一次告知書確定日期為準的理由與事實不符，故重審一審法院認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。
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