動(dòng)態(tài)與觀點(diǎn)
- 引 言 -
隨著百姓物質(zhì)生活水平的大幅提高，機(jī)動(dòng)車基本已成為家家戶戶日常出行、通勤的必須品。隨之，小區(qū)停車位成為了緊俏商品，停車位不僅實(shí)用價(jià)值極高，在某些地區(qū)，停車位還具備較高的投資價(jià)值。
在此背景下，小區(qū)停車位的歸屬問(wèn)題往往極易引發(fā)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的激烈矛盾，因停車位歸屬問(wèn)題引發(fā)的訴訟案件更是屢見(jiàn)不鮮。
在相關(guān)案件中，對(duì)于地下部分的車位、車庫(kù)歸屬問(wèn)題，司法觀點(diǎn)較為統(tǒng)一，即地下規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫(kù)在無(wú)特殊約定的情況下屬開(kāi)發(fā)商所有。
但對(duì)于地上規(guī)劃停車位的歸屬問(wèn)題在司法實(shí)踐中存在較大爭(zhēng)議，該部分地上規(guī)劃停車位的歸屬問(wèn)題往往也系相關(guān)訴訟案件的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)。本文，筆者結(jié)合相關(guān)司法判例對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行剖析與解讀。
- 探 討 -
一、問(wèn)題的提出與所涉法律條文
（一）問(wèn)題：地上規(guī)劃用于停放車輛的地面（上）停車位的歸屬問(wèn)題
（二）本文引用判例所涉法律規(guī)定：
二、案例分析
隨著《最高人民法院關(guān)于統(tǒng)一法律適用加強(qiáng)類案檢索的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》的出臺(tái)，“同案、類案同判”的趨勢(shì)愈發(fā)明顯。律師代理案件時(shí)更加注重案例檢索。同時(shí)，相關(guān)司法判例往往也成為案件證據(jù)之一。法官裁判較以往相比，也更加注重對(duì)于相關(guān)判例的引用與借鑒。因此，對(duì)于已生效判例內(nèi)容的分析，對(duì)于爭(zhēng)議較大的司法問(wèn)題顯得尤為重要。
（一）認(rèn)定規(guī)劃用于停放車輛地面（上）停車位歸屬于業(yè)主所有的相關(guān)判例
案例
（2017）最高法民申2817號(hào)
提示：本案件為最高人民法院精選案件，已被多起同類案件直接引用并予以裁判
裁判要旨
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條第一款關(guān)于……應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：……（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”之規(guī)定，案涉車位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，因此其不能成為享有專有權(quán)的專有部分。
即使豪A公司在建造帝景豪苑小區(qū)時(shí)支付了建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)出讓金，成為建設(shè)用地使用權(quán)人，但是小區(qū)建設(shè)完成之后，隨小區(qū)內(nèi)房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，小區(qū)的共有部分土地使用權(quán)歸小區(qū)業(yè)主共有。
由于案涉車位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，不能成為專有部分，原判決確認(rèn)該部分停車位屬于占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位并無(wú)不當(dāng)……
本案一審、二審裁判要旨
一審法院認(rèn)為：本案所涉及停車位是地面停車位，并無(wú)建筑物，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，其本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)。地面停車位屬于業(yè)主行使土地使用權(quán)的形式之一。開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)商品房向業(yè)主出售后，建設(shè)范圍內(nèi)的土地使用權(quán)歸屬全體業(yè)主。因此地面停車位的權(quán)益應(yīng)當(dāng)歸屬于全體業(yè)主共同享有……
本案中，雖然帝景豪苑小區(qū)的地面停車位確系建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位，但地面停車位并未計(jì)入建筑面積，也未納入容積率計(jì)算，已建成的地面停車位不屬于能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)和能夠通過(guò)登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體范疇，當(dāng)然也不屬于開(kāi)發(fā)商可以取得產(chǎn)權(quán)登記的物業(yè)……
二審法院認(rèn)為：……如果爭(zhēng)議的停車泊位能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，則可確認(rèn)所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有。而豪A公司在訴訟中確認(rèn)，本案爭(zhēng)議停車泊位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。從這一角度來(lái)說(shuō)，一審法院認(rèn)定其本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)并無(wú)不當(dāng)……
前述地上停車位所占面積不屬于計(jì)容積率的地上建筑面積，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，故該部分停車位應(yīng)屬于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第74條第3款規(guī)定的“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位”。
整理與分析
本案各級(jí)法院認(rèn)定“規(guī)劃用于停放車輛地面（上）停車位”歸業(yè)主所有的原因如下：
1. 因涉案車位不屬于計(jì)算容積率的地上建筑面積，故涉案車位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記；
2. 在涉案車位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的情況下，涉案車位不屬于原《物權(quán)法》所規(guī)定的專有部分，故涉案車位應(yīng)屬于占用業(yè)主共有區(qū)域的停車位。
筆者通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)，上述判例雖已被多次作為裁判指引直接援用，但該案件有其局限性。因?yàn)椋摪咐暮诵挠^點(diǎn)為相關(guān)車位無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記，故不屬于專有部分，應(yīng)屬業(yè)主共有區(qū)域。
但停車位產(chǎn)權(quán)登記制度并非在全國(guó)統(tǒng)一適用，相當(dāng)一部分區(qū)域的停車位產(chǎn)權(quán)登記并未放開(kāi)。因此，在車位產(chǎn)權(quán)登記未放開(kāi)的城市直接采用該案件的裁判觀點(diǎn)存在瑕疵。因此，就該問(wèn)題還應(yīng)檢索其他判例，以保證相關(guān)問(wèn)題之分析的全面性與客觀公正性。
（二）認(rèn)定規(guī)劃用于停放車輛地面（上）停車位歸屬于開(kāi)發(fā)商所有的相關(guān)判例
案例
（2020）閩民申2021號(hào)
裁判要旨
……本案中，經(jīng)規(guī)劃部門(mén)審核批準(zhǔn)，御文閣二號(hào)小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的地面停車位有64個(gè)（實(shí)際57個(gè)），《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》附件六《合同補(bǔ)充協(xié)議》第六條第4款約定“小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫(kù)歸出賣(mài)人所有”，同時(shí)，根據(jù)訴爭(zhēng)小區(qū)總平面圖、合同附件二《公共部位共有分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明》及《泉州市建設(shè)工程規(guī)劃竣工測(cè)量報(bào)告》，訴爭(zhēng)地面停車位并不作為公共部位，因此，御文閣二號(hào)小區(qū)內(nèi)地面64個(gè)（實(shí)際57個(gè)）停車位使用權(quán)并非小區(qū)全體業(yè)主共有。
業(yè)委會(huì)主張《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條第二款適用的前提條件是：經(jīng)“規(guī)劃”的停車位屬于“未占用業(yè)主共有部分”的停車位，才能由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式進(jìn)行約定，系對(duì)法律理解不當(dāng)。
案例
（2016）鄂2802民初2662號(hào)
裁判要旨
結(jié)合本案，硒都花園小區(qū)地面79個(gè)停車位在設(shè)計(jì)時(shí)有規(guī)劃，建成后所處位置土地未占用公共通道、消防通道、綠地及公共場(chǎng)所用地，亦未分?jǐn)偨o業(yè)主，且經(jīng)市規(guī)劃局驗(yàn)收合格……
在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前國(guó)土部門(mén)發(fā)證時(shí)不細(xì)分這些用地類型進(jìn)行登記，轉(zhuǎn)移登記時(shí)也不會(huì)將這些土地分?jǐn)偟怯浗o業(yè)主”，即對(duì)規(guī)劃內(nèi)的停車位土地并未分?jǐn)偨o業(yè)主……
故，地面停車位的土地使用權(quán)已由國(guó)B公司交付商品房時(shí)轉(zhuǎn)移給業(yè)主的辯稱意見(jiàn)，本院不予采納。
案例
（2020）粵民申737號(hào)
裁判要旨
一、二審法院查明，案涉架空層車庫(kù)未占用道路、綠化帶等公共場(chǎng)地；梅州市國(guó)土資源局于2017年11月23日作出的《情況說(shuō)明》也明確“案涉架空層建筑面積不計(jì)算容積率，屬非公攤范圍，未計(jì)入每套（單元）商品分?jǐn)偟墓妹娣e?！?/p> 綜合上述查明事實(shí)，一、二審法院對(duì)C江南業(yè)委會(huì)主張案涉架空層車庫(kù)屬公共區(qū)域的公共停車場(chǎng)不予支持，處理并無(wú)不當(dāng)。 案例 （2017）渝02民終95號(hào) 裁判要旨 本案上訴人與被上訴人爭(zhēng)議的地面停車位經(jīng)建設(shè)主管部門(mén)批準(zhǔn)，屬建設(shè)規(guī)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位，不符合《最高人民法院<關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條的規(guī)定，本案所爭(zhēng)議的車位不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主共有，上訴人的請(qǐng)求沒(méi)有法律依據(jù)，故對(duì)其請(qǐng)求不予支持。 整理與分析 上述案例認(rèn)定“規(guī)劃用于停放車輛地面（上）停車位”歸開(kāi)發(fā)商所有的原因如下： 1. 車位所占土地并不計(jì)容，不屬于公攤范圍，未計(jì)入業(yè)主公攤面積； 2. 因相關(guān)車位的規(guī)劃用途即為停放車位，所以相關(guān)車位不符合《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二百七十五條第二款所稱的車位。”之規(guī)定，因此不屬于業(yè)主共有。 三、總結(jié)與分析 通過(guò)上述判例所顯示的裁判要旨，對(duì)于規(guī)劃用于停放車輛地面（上）停車位的歸屬問(wèn)題應(yīng)著重分析、審查、參考如下事實(shí)： 1. 爭(zhēng)議車位所處地區(qū)的車位產(chǎn)權(quán)登記情況； 2. 爭(zhēng)議車位所占土地使用計(jì)入業(yè)主公攤面積。 簡(jiǎn)要圖示如下： ①若爭(zhēng)議車位所處地區(qū)車位產(chǎn)權(quán)可以依法登記： ②若爭(zhēng)議車位所處地區(qū)車位產(chǎn)權(quán)不可登記： - 結(jié) 語(yǔ) - 關(guān)于“規(guī)劃用于停放車輛地面（上）停車位的歸屬”問(wèn)題一直屬于司法實(shí)踐中爭(zhēng)議較大的問(wèn)題，各地區(qū)法院的裁判觀點(diǎn)甚至同一區(qū)域不同節(jié)點(diǎn)、不同案件的裁判結(jié)果都不相同。 本文通過(guò)查詢相關(guān)案件，總結(jié)案件共同點(diǎn)，盡可能還原、厘清法院裁判本類案件所需查明的事實(shí)與內(nèi)容，但本文并非本類案件處理結(jié)果的既定結(jié)論，具體案件仍應(yīng)結(jié)合具體案件事實(shí)進(jìn)行分析。 - 本文作者 - 免責(zé)聲明：本文僅為分享、交流、學(xué)習(xí)之目的，不代表恒都律師事務(wù)所的法律意見(jiàn)或?qū)Ψ傻慕庾x，任何組織或個(gè)人均不應(yīng)以本文全部或部分內(nèi)容作為決策依據(jù)，因此造成的后果將由行為人自行負(fù)責(zé)。
