動(dòng)態(tài)與觀(guān)點(diǎn)
- 引 言 -
集體經(jīng)濟(jì)組織以出租、出讓、轉(zhuǎn)讓等名義將集體經(jīng)營(yíng)性用地向非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員流轉(zhuǎn)（即對(duì)外流轉(zhuǎn)）用于非農(nóng)建設(shè)的情況屢見(jiàn)不鮮。
一旦發(fā)生糾紛，這類(lèi)合同往往被認(rèn)定為違反法律效力性強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。筆者認(rèn)為，對(duì)于受讓方而言，一概認(rèn)定合同無(wú)效在實(shí)質(zhì)公平層面值得商榷，新形勢(shì)下更有必要采取靈活思維處理。
- 探 討 -
一、土地管理法中集體所有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的立法沿革
集體所有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)（下稱(chēng)“集體經(jīng)營(yíng)性用地”）的流轉(zhuǎn)，在歷次修訂的《中華人民共和國(guó)土地管理法》（下稱(chēng)“《土地管理法》”）中呈現(xiàn)由緊到松的立法趨勢(shì)。
1987年1月1日生效的《土地管理法》第二條第二款規(guī)定“任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”，可見(jiàn)彼時(shí)國(guó)家立法層面對(duì)土地權(quán)利的流轉(zhuǎn)尚持十分謹(jǐn)慎的態(tài)度。
隨后1988年修訂的《土地管理法》第二條第二款刪除了原“出租”二字，并增加第四、五款。其中第四款規(guī)定首次在土地管理法層面正式明確，集體所有的土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。
1998年修訂的《土地管理法》和2004年修訂的《土地管理法》（以下分別稱(chēng)“《土地管理法（1998）》”和“《土地管理法（2004）》”）均保留了“土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，且在第四十三條第一款、第六十條第一款和第六十三條均明確了集體建設(shè)用地使用權(quán)利用的四種形式：
其一，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)；
其二，村民建設(shè)住宅（即用于宅基地）；
其三，建設(shè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)；
其四，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用集體經(jīng)營(yíng)性用地與他人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)（即常見(jiàn)的聯(lián)營(yíng)模式）。
非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員如需使用集體經(jīng)營(yíng)性用地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)（特別是實(shí)踐中常見(jiàn)的工業(yè)、物流倉(cāng)儲(chǔ)等用途）的，原則上只有聯(lián)營(yíng)模式可選。
直至2019年修正后的《土地管理法》（下稱(chēng)“《土地管理法（2019）》”）施行，其第六十三條第一款為集體經(jīng)營(yíng)性用地向本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的自由流轉(zhuǎn)提供了直接法律依據(jù)。
在這個(gè)大背景下，對(duì)于歷史遺留的集體經(jīng)濟(jì)組織將集體經(jīng)營(yíng)性用地對(duì)外流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè)的合同效力問(wèn)題，是否還應(yīng)一概認(rèn)定無(wú)效，筆者認(rèn)為值得商榷。為此，筆者特以?xún)蓚€(gè)案例為基礎(chǔ)分析這一問(wèn)題的新解決思路。
二、認(rèn)定合同有效的兩個(gè)案例
經(jīng)筆者檢索并分析，目前發(fā)現(xiàn)近期有兩例生效判決中，法院以創(chuàng)新性思維和視角，分析案件事實(shí)情況及相關(guān)法律適用，最終作出合同有效的判決或裁定。
這兩個(gè)案例因其裁判視角獨(dú)特而值得關(guān)注。以下對(duì)兩案例主要情況進(jìn)行介紹。
案例一：(2021)京03民終6612號(hào)案件
一審判決認(rèn)為：首先，案涉合同簽署于1999年1月1日，應(yīng)適用《土地管理法（1998）》；其次，《土地管理法（2019）》第六十三條規(guī)定的可以出讓的集體土地是經(jīng)依法登記為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，且關(guān)于出讓等的具體辦法由國(guó)務(wù)院制定。因案涉土地非系經(jīng)依法登記為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，且國(guó)務(wù)院尚無(wú)相關(guān)規(guī)定，故案涉合同不能適用《土地管理法（2019）》。
綜上，案涉合同因違反《土地管理法（1998）》第六十三條而無(wú)效。
二審中法院認(rèn)為：首先，案涉合同約定的土地出讓系雙方真實(shí)合意，合同簽訂后雙方均正常履約；其次，案涉土地在出讓合同簽訂前已經(jīng)為建設(shè)用地，一審法院有關(guān)案涉土地為農(nóng)用地的認(rèn)定缺乏依據(jù)；再次，案涉土地使用權(quán)雖未經(jīng)登記，但《土地管理法（2019）》所稱(chēng)“登記”為管理性規(guī)范要求，并不影響合同效力；最后，為了更好地保護(hù)公民、法人和其他組織的權(quán)利和利益，案涉合同應(yīng)適用《土地管理法（2019）》。
綜上雙方簽署合同有效。
案例二：(2020)閩民申3031號(hào)案件
福建省高院再審認(rèn)為：首先，對(duì)于合同效力的認(rèn)定屬法院職權(quán)范疇，無(wú)效合同系法律對(duì)當(dāng)事人意思自治的否定性評(píng)價(jià)，該否定性評(píng)價(jià)與民事法律行為應(yīng)遵循當(dāng)事人自愿原則及資產(chǎn)通過(guò)市場(chǎng)配置、創(chuàng)造財(cái)富的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理念相悖。因此對(duì)于合同是否無(wú)效應(yīng)遵循嚴(yán)格審查的原則。
其次，《土地管理法（2004）》第六十三條雖使用了“不得”字眼，但是該條對(duì)于歷史遺留的、在集體所有土地上已建成非農(nóng)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，且符合現(xiàn)行規(guī)劃要求的情形，本著尊重歷史的原則，以“但書(shū)”形式作了除外規(guī)定。因建、構(gòu)筑物資產(chǎn)整體出售導(dǎo)致資產(chǎn)項(xiàng)下土地一體移轉(zhuǎn)的情形與該條規(guī)定中的“兼并”情形類(lèi)似，故該條中“因破產(chǎn)、兼并等情形”之“等”字應(yīng)理解為包括建、構(gòu)筑物資產(chǎn)整體出售導(dǎo)致資產(chǎn)項(xiàng)下土地一體移轉(zhuǎn)的情況。
再次，買(mǎi)賣(mài)雙方均明知案涉土地性質(zhì)屬集體土地，并約定了出賣(mài)人負(fù)有辦理土地性質(zhì)變更的義務(wù)。出賣(mài)人不能以合同義務(wù)能否實(shí)現(xiàn)作為否定合同效力的理由，否則有悖誠(chéng)信。
最后，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)［2004］28號(hào)）決定精神，認(rèn)定合同有效并無(wú)不當(dāng)，也符合雙方簽約行為之目的。
- 結(jié) 語(yǔ) -
立法層面，國(guó)家對(duì)于集體經(jīng)營(yíng)性用地能否對(duì)外流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè)經(jīng)歷了由緊到松的轉(zhuǎn)變。因此，對(duì)于歷史遺留的集體經(jīng)營(yíng)性用地對(duì)外流轉(zhuǎn)相關(guān)案件處理思路也應(yīng)當(dāng)與時(shí)俱進(jìn)，尤其是代理受讓方處理相關(guān)案件時(shí)尤其如此。
從上述兩案中，筆者總結(jié)如下啟示供參考：
其一，從事實(shí)還原方面，處理這類(lèi)案件時(shí)，需要全面、深入了解案涉土地過(guò)往流轉(zhuǎn)情況及相關(guān)合同的簽署和履行情況，協(xié)助法院全面查清案件事實(shí)，盡最大可能還原當(dāng)事人關(guān)于集體經(jīng)營(yíng)性用地流轉(zhuǎn)的真實(shí)意思表示。
其二，從法律適用方面，在法律規(guī)定逐步寬松的大背景下，應(yīng)從立法法精神與規(guī)定出發(fā)，論證和引導(dǎo)案件適用新土地管理法。
其三，從代理思路方面，以尊重契約精神、保障交易穩(wěn)定、營(yíng)造良好營(yíng)商環(huán)境為視角，通過(guò)創(chuàng)新性思路解釋案件事實(shí)、法律適用，多維度闡述合同有效性的理由及因合同有效將帶來(lái)的良好司法示范效應(yīng)，給法院提供作出合同有效裁判的充足依據(jù)。
