動態(tài)與觀點
- 引 言 -
針對農(nóng)村房屋買賣，因法律規(guī)定賦予農(nóng)村宅基地的特殊權(quán)利，且該權(quán)利與宅基地使用者的集體經(jīng)濟組織身份息息相關(guān)，加之宅基地上附屬房屋的一體性，如賣方為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，買方并非同一集體經(jīng)濟組織成員，排除一些特殊情況（涉案宅基地性質(zhì)發(fā)生變化、買方戶口身份發(fā)生變化、涉案房屋經(jīng)多方流轉(zhuǎn)后回歸同一集體經(jīng)濟組織成員手中等事實發(fā)生重大變化以及歷史遺留問題等情形），雙方之間簽訂的農(nóng)村買賣合同應(yīng)屬無效。
根據(jù)法律規(guī)定，合同無效后，“行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償”。
司法實踐中，農(nóng)村房屋買賣合同的雙方當事人，一般對于農(nóng)村房屋買賣合同無效該一焦點并無較多爭議，對于合同無效后財產(chǎn)返還即買方應(yīng)返還涉案房屋、賣方應(yīng)返還涉案房屋的購房款亦無爭議。
合同雙方產(chǎn)生爭議的事項一般是合同無效后雙方當事人的過錯程度與損失賠償責任的認定，本文將進行探討。
- 探 討 -
一、雙方過錯程度/雙方責任承擔
經(jīng)查詢此類案件，法院判決一般認定買方與賣方的過錯程度是各自一半，或者賣方因其農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的身份、未盡到合理審查義務(wù)、買賣涉案房屋多年后又主張合同無效有悖誠實信用原則而錯加一等。
李某、佟某農(nóng)村房屋買賣合同糾紛二審民事判決書
(2019)津01民終2139號
法院認定，因二原告系涉案農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，涉案房屋亦登記于其名下，其在出賣房屋時應(yīng)當知道該房屋及宅基地屬于我國禁止流轉(zhuǎn)范圍，故二原告應(yīng)對合同無效承擔主要責任，而作為房屋買受人的二被告應(yīng)對合同無效承擔次要責任。
陳某興、陳某基農(nóng)村房屋買賣合同糾紛民事二審民事判決書
(2021)粵01民終21050號
法院認定，陳某興明知農(nóng)村宅基地住房不能出售給該集體經(jīng)濟組織成員外的其他人，卻為了經(jīng)濟利益將涉案房屋出售，多年后又在房價大幅上升時起訴要求返還房屋，以獲得更大的利益，應(yīng)承擔買賣行為無效的主要過錯責任，理應(yīng)賠償陳某基因合同無效所致的損失。
何某1等農(nóng)村房屋買賣合同糾紛二審民事判決書
(2021)京03民終13136號
法院認定，何某4作為涉案房屋的出賣人應(yīng)當知道涉案房屋及所對應(yīng)的宅基地依法應(yīng)當在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間流轉(zhuǎn)，而當時何某3已經(jīng)出嫁且戶口遷出，不再屬于本村集體經(jīng)濟組織成員，何某4仍將涉案房屋出賣給何某3，未盡到合理的審查義務(wù)，其在房屋出售多年以后又以出售房屋違反法律規(guī)定為由主張協(xié)議無效，其行為有悖誠信，應(yīng)對協(xié)議無效負主要責任。
二、涉案房屋與涉案房屋購房款利益損失，即買方購房款的利息損失以及賣方涉案房屋使用費或者租金損失
經(jīng)查詢此類案件，法院判決一般認定合同雙方之間的該等損失可以互相抵銷或者各自承擔對方一半的損失責任或者因均有過錯而均不予支持。
馬某與李某龍、馬某全等農(nóng)村房屋買賣合同糾紛二審民事判決書
(2021)新01民終2795號
法院認定，經(jīng)庭審調(diào)查可以認定，馬某、李某龍在簽訂合同之后實際占有使用了涉案房屋，故其主張馬某全、黑某珍向其支付占用購房款期間的利息應(yīng)與馬某全、黑某珍在本案中向馬某、李某龍主張的房屋占有使用費相互抵銷?！?/p> 馮某鳳與孫某昌、劉某香農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一審民事判決書 (2021)遼0214民初4454號 法院認定，關(guān)于損失的承擔，因農(nóng)村房屋禁止在非成員間轉(zhuǎn)讓系國家法律強制性規(guī)定，推定原、被告雙方均為知曉，明知而為，雙方均存在過錯，且過錯相當，故對對方的損失，均應(yīng)承擔50%的賠償責任。 三、買方信賴利益的損失 此處信賴利益的損失，與前述雙方過錯程度認定存在一定關(guān)聯(lián)。司法實踐中法院的判決一般是綜合考慮買賣雙方過錯程度、賣方損失情況、房屋現(xiàn)狀與市場價格以及同類房屋拆遷或置換利益等因素，以認定賣方應(yīng)當賠償買方的信賴利益損失。 何某1等農(nóng)村房屋買賣合同糾紛二審民事判決書 (2021)京03民終13136號 法院認定，涉案房屋買賣協(xié)議被確認無效時的價值與雙方簽訂買賣協(xié)議時的價值相比發(fā)生了較大變化，如按雙方簽訂買賣協(xié)議時確定的價值互相返還，雙方當事人的利益會嚴重失衡，故應(yīng)以涉案房屋買賣協(xié)議被確認無效時的價值為標準，由何某4對因協(xié)議被確認無效給相對方何某3造成的經(jīng)濟損失進行賠償……關(guān)于何某4所應(yīng)賠償經(jīng)濟損失的具體數(shù)額，因涉案房屋已經(jīng)被拆遷，故賠償?shù)姆秶鷳?yīng)該以拆遷利益為限，一審法院基于公平和誠實信用原則，根據(jù)雙方的過錯程度、房屋拆遷利益等綜合予以確定。 金某生與張某義農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一審民事判決書 (2019)津0111民初5223號 法院認定，金某生信賴利益損失的認定應(yīng)以房屋市場價或重置同類房屋代價為考量基準，因案涉房屋為宅基地房屋，所以，村集體針對該房屋所置換的還遷利益最接近房屋現(xiàn)實價值……本院根據(jù)金某生的生活現(xiàn)狀、重置同類房屋代價以及雙方過錯程度等因素，綜合全案案情，酌情認定張某義應(yīng)就房屋買賣無效賠償金春生經(jīng)濟損失800000元（張某義應(yīng)返還金某生的14000元購房款作為合同無效的損失包含其中）。 - 結(jié) 語 - 綜上所述，集體經(jīng)濟組織成員對于農(nóng)村宅基地的出賣、出租或贈與等流轉(zhuǎn)方式應(yīng)當遵循相關(guān)法律規(guī)定，如有任何疑問可以咨詢村民委員會與鎮(zhèn)政府相關(guān)部門等專業(yè)人士后再進行農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)手續(xù)，避免出現(xiàn)違反法律規(guī)定而導致利益受損且得不償失的局面。 免責聲明：本文僅為分享、交流、學習之目的，不代表恒都律師事務(wù)所的法律意見或?qū)Ψ傻慕庾x，任何組織或個人均不應(yīng)以本文全部或部分內(nèi)容作為決策依據(jù)，因此造成的后果將由行為人自行負責。
