動(dòng)態(tài)與觀點(diǎn)
- 引 言 -
房屋買賣過程中，在委托房產(chǎn)中介時(shí)，經(jīng)常涉及“跳單”的問題，并由此引發(fā)爭(zhēng)議。
對(duì)此法律是如何規(guī)定的，司法實(shí)踐中又是如何把握的呢？如果只是初步磋商，沒有與中介公司簽訂書面協(xié)議，符合認(rèn)定“跳單”的條件嗎？一旦被認(rèn)定為“跳單”，法院一般如何確定中介費(fèi)金額？本文將重點(diǎn)討論以上問題。
- 探 討 -
為了便于討論，我們將可能涉及的主要問題概括如下：
一、如何認(rèn)定“跳單”行為
《民法典》965條新增了有關(guān)“跳單”的規(guī)定：“委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開中介人只直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。”
根據(jù)最高院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組主編《中華人民共和國民法典合同編理解與適用》的觀點(diǎn)和《民法典》的相關(guān)規(guī)定，“跳單”違約的構(gòu)成要件包括三方面：
1. 委托人接受了中介公司的服務(wù)
判斷是否構(gòu)成“跳單”，首先要看居間服務(wù)合同是否已生效，并且要看中介公司是否已按照合同約定提供了交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)。
實(shí)踐中，委托人就同一委托事項(xiàng)，可能僅委托一個(gè)中介公司，也可能同時(shí)委托多個(gè)中介公司。
在有多個(gè)中介公司的情形下，我們尤其要準(zhǔn)確判斷委托人是否接受了中介公司的服務(wù)，以及接受了哪個(gè)中介公司的服務(wù)。
2. 委托人利用了中介公司提供的信息機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)
按照中介合同約定，中介公司向委托人提供服務(wù)之后，委托人是否利用了中介公司提供的這一服務(wù)而訂立合同，則是判斷是否構(gòu)成“跳單”違約的關(guān)鍵。
實(shí)踐中，委托人為了增加交易機(jī)會(huì)，往往委托多個(gè)中介公司。這就需要準(zhǔn)確判斷委托方與相對(duì)方最終達(dá)成交易，究竟是利用了哪家中介公司提供的服務(wù)。
需要注意的是，不能簡(jiǎn)單地以提供服務(wù)的時(shí)間先后來判斷，還要結(jié)合服務(wù)的內(nèi)容等具體情形。
3. 委托人繞開中介公司直接訂立合同
委托人繞開中介公司直接訂立合同，有三種表現(xiàn)形式：
一是委托人利用中介公司提供的信息機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，直接與合同相對(duì)方訂立合同。
二是委托人利用中介公司提供的信息機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，通過其他中介公司與合同相對(duì)方訂立合同。
比如，委托方通過某一中介公司提供的信息和媒介服務(wù)，合同已基本達(dá)成。此時(shí)，委托人發(fā)現(xiàn)其他中介公司的報(bào)酬更低，繼而通過其他中介公司與合同相對(duì)方訂立合同，則構(gòu)成“跳單”違約。
三是委托人將中介公司提供的信息透露給親朋好友，以親朋好友的名義與合同相對(duì)方訂立合同，以達(dá)到繞開中介公司的目的。
二、只是初步磋商，沒有與中介公司簽訂書面協(xié)議，符合認(rèn)定“跳單”的條件嗎？
法律并未規(guī)定居間合同必須采用書面形式，委托人與居間人之間的口頭約定，或者委托人實(shí)際接受了居間人提供的居間服務(wù)，均可認(rèn)定居間合同已經(jīng)成立。
但是，如果中介公司只是帶領(lǐng)當(dāng)事人看房、介紹房屋情況、預(yù)判交易成本等，從司法實(shí)踐來看，一般認(rèn)為系中介公司自愿向潛在客戶提供交易信息咨詢，以便于爭(zhēng)取客戶信任達(dá)成締約合意。
此時(shí)尚處于締約之前的前期磋商階段，尚未明確確立居間服務(wù)合同關(guān)系。
“皮之不存毛將焉附”，在雙方未成立居間服務(wù)合同關(guān)系的情況下，則中介方難以據(jù)此主張報(bào)酬（中介費(fèi)）。
三、一旦被認(rèn)定為“跳單”，法院一般如何確定中介費(fèi)金額？
根據(jù)民法典委托人構(gòu)成“跳單”行為的，應(yīng)當(dāng)向中介公司支付報(bào)酬。對(duì)于報(bào)酬的性質(zhì)司法實(shí)踐一般認(rèn)為屬于委托人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
而且在二手房買賣合同中，中介公司與委托人約定的報(bào)酬，需要中介公司履行一系列合同義務(wù)，包括提供有用的房源信息、帶買方看房、協(xié)助雙方商談價(jià)格、協(xié)助辦理貸款、協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶等。
因此，當(dāng)委托人“跳單”發(fā)生在看房之后，訂立買賣合同之前時(shí)，中介公司僅履行了部分合同義務(wù)，如果要求委托人支付約定的全部報(bào)酬，違反權(quán)利義務(wù)一致的原則。
綜上，如果雙方約定了“跳單”的違約責(zé)任，則根據(jù)雙方約定，如果過高，法院可以酌定降低；如果當(dāng)事人沒有約定的，法院可以考慮中介公司提供服務(wù)的程度，進(jìn)行具體判斷。
也就說，對(duì)于沒有完成房屋買賣全部工作的中介服務(wù)，即使委托人被認(rèn)定為“跳單”，也不會(huì)判決全額支付中介費(fèi)，而只是酌情確定金額。
而且，在認(rèn)定中介費(fèi)金額（報(bào)酬）時(shí)，還要看中介方有沒有促使買賣雙方達(dá)成交易（具體表現(xiàn)為簽訂房屋買賣合同），以及房屋買賣流程進(jìn)行到了哪個(gè)階段等酌情確定。
四、相關(guān)案件法院裁判觀點(diǎn)概述及典型案例分享
通過檢索裁判文書網(wǎng)，筆者發(fā)現(xiàn)法院在評(píng)價(jià)委托人的行為是否構(gòu)成“跳單”違約時(shí)，大多都將中介方所掌握的房源信息是否具有獨(dú)家性作為一個(gè)重要參考要件，認(rèn)定尺度相對(duì)較嚴(yán)。
這一點(diǎn)與2011年12月20日發(fā)布的1號(hào)指導(dǎo)案例的裁判要旨是一致的。
最高院認(rèn)為，房屋買賣居間合同中關(guān)于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。
但是，當(dāng)賣方將同一房屋通過多個(gè)中介公司掛牌出售時(shí)，買方通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相同房源信息的，買方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構(gòu)成違約。
另外，法院通常還要重點(diǎn)審查雙方居間服務(wù)合同是否已生效以及中介方是否已經(jīng)促成買賣雙方簽訂房屋買賣合同等。
詳見以下幾個(gè)典型案例：
上海某1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所與張某中介合同糾紛案
案號(hào)：(2021)滬0105民初13505號(hào)
審理法院：上海市長寧區(qū)人民法院
案例要旨：房源非獨(dú)家委托的情況下，購房人接受不同中介公司的信息推介、進(jìn)行房屋實(shí)地查看、詢問房屋交易價(jià)格等，屬于交易前期正常了解市場(chǎng)信息的過程，在此過程中，其享有自由選擇中介公司進(jìn)行房屋交易斡旋的權(quán)利。
中介公司向購房者提供看房服務(wù)、介紹房屋情況、預(yù)判交易成本等，系中介公司自愿向潛在客戶提供交易信息咨詢，以便于爭(zhēng)取客戶信任達(dá)成締約合意。
此時(shí)尚處于締約之前的前期磋商階段，尚未明確確立中介委托服務(wù)關(guān)系。且購房人已實(shí)際支付了大部分中介費(fèi)用，并未與出售方直接簽訂合同。故購房人的行為不構(gòu)成“跳單”行為。
上海某2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所與宋某居間合同糾紛上訴案
案號(hào)：(2009)滬一中民二(民)終字第2430號(hào)
審理法院：上海市第一中級(jí)人民法院
案例要旨：法院認(rèn)為，中介公司雖然為購房者提供過看房服務(wù)，但僅憑該節(jié)事實(shí)不足以證明雙方存在委托居間關(guān)系。
中介公司未與購房者簽訂書面的居間協(xié)議，也未提供除看房外的其他居間服務(wù)，其認(rèn)為與購房者之間存在事實(shí)上的委托居間關(guān)系，該主張缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。
雙方既然不存在委托居間關(guān)系，中介公司要求購房者支付傭金的訴訟請(qǐng)求亦無依據(jù)。
上海某3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與邵某、施某等房屋買賣合同糾紛案
案號(hào)：(2020)滬0112民初19996號(hào)
審理法院：上海市閔行區(qū)人民法院
案例要旨：買賣協(xié)議就涉案房屋的交易價(jià)格、付款方式、付款期限、過戶期限、交房期限等交易條件作了明確約定，具備買賣合同的主要條款，買賣雙方已簽約，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原告居間成功。
經(jīng)中介公司居間成功后，僅時(shí)隔數(shù)日后買賣雙方簽訂了解約協(xié)議。
但僅于次月中旬，就辦理了涉案房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，法院有理由相信，買賣雙方解約協(xié)議并非雙方的真實(shí)意思表示，僅是為了“跳中介”以規(guī)避向原告支付居間報(bào)酬的義務(wù)。
故本院認(rèn)為，作為買賣雙方，以“跳中介”的方式逃避向原告支付居間報(bào)酬的行為，存在主觀惡意。
中介公司要求買賣雙方分別向其支付居間報(bào)酬的請(qǐng)求，于法有據(jù)，予以支持。
同時(shí)，作為房地產(chǎn)居間方，按照行為慣例，除了促成交易雙方的合同成立外，還需協(xié)助提供辦理貸款手續(xù)、協(xié)助辦理過戶手續(xù)等相關(guān)義務(wù)，而事實(shí)上原告確實(shí)未開展上述工作，故本院酌情居間報(bào)酬金額按約定金額的80%計(jì)算。
北京某建筑咨詢有限公司訴深圳某教育集團(tuán)有限公司等中介合同糾紛案
案號(hào)：（2021）京01民終638號(hào)
審理法院：北京市第一中級(jí)人民法院
案例要旨：委托人與中介人成立中介合同后，委托人利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)和媒介服務(wù)，最終與相對(duì)人訂立了合同，故若雙方如約履行居間合同，委托人應(yīng)當(dāng)對(duì)支付中介報(bào)酬有預(yù)期，支付報(bào)酬系其應(yīng)履行的合同義務(wù)。
但委托人在接受并利用中介服務(wù)后繞開中介人直接與相對(duì)人訂立合同，實(shí)際上系一方面利用中介人提供的信息和服務(wù)，一方面又繞開中介人與相對(duì)人直接訂立合同，使中介人得不到報(bào)酬，委托人以此方式不支付中介費(fèi)的行為違背了誠信原則，不利于鼓勵(lì)誠信交易，仍應(yīng)按約向中介人支付相應(yīng)的報(bào)酬。
- 結(jié) 語 -
最后需要指出的是，實(shí)務(wù)中中介公司為保障自己的合法權(quán)益，通常在中介合同中載明禁止委托人“跳單”的格式條款。
如果該格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、限制或者排除對(duì)方主要權(quán)利以及未進(jìn)行提示和說明等情形的，可主張?jiān)摳袷綏l款無效或不成為合同內(nèi)容。
另一方面，委托人也應(yīng)遵守誠實(shí)信用原則，不得隨意“跳單”，否則法院也會(huì)認(rèn)定該行為屬于違約行為并判決承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
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