動(dòng)態(tài)與觀點(diǎn)
- 引 言 -
實(shí)務(wù)中經(jīng)常有客戶咨詢，商品房預(yù)售合同雙方能否在合同中約定：在商品房合同約定面積與實(shí)測(cè)面積存在差異時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方按照實(shí)測(cè)建筑面積（或?qū)崪y(cè)套內(nèi)建筑面積）據(jù)實(shí)結(jié)算。
這個(gè)問(wèn)題來(lái)源于各地《商品房預(yù)售合同》（或同類合同）示范文本參考或援引《商品房銷售管理辦法》和原《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定后，部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)為非據(jù)實(shí)結(jié)算購(gòu)房款的情況不符合一般交易習(xí)慣，進(jìn)而希望可以在具體的銷售合同中約定不按照兩文件規(guī)定執(zhí)行，而是自主約定采取據(jù)實(shí)結(jié)算原則。對(duì)此，本文將從法律規(guī)定與司法實(shí)踐角度進(jìn)行探討。
- 探 討 -
2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第88號(hào)）第二十條和2003年6月1日起施行的原《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋【2003】7號(hào)，現(xiàn)已被修訂，下稱《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》）第十四條分別規(guī)定了銷售商品房時(shí)合同約定的房屋面積與產(chǎn)權(quán)登記/交付買(mǎi)受人的房屋面積存在差異時(shí)的處理方式。
前述兩份文件規(guī)定的內(nèi)容較為接近，均規(guī)定如合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記/交付面積存在差異，則首先應(yīng)按雙方約定處理；如未約定或約定不明，則面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)時(shí)買(mǎi)受人不得解約且雙方應(yīng)據(jù)實(shí)結(jié)算，面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3％時(shí)買(mǎi)受人有解約權(quán)及買(mǎi)受人解約時(shí)對(duì)出賣(mài)人的懲罰性規(guī)定。另，2020年修正后的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》已經(jīng)取消原第十四條。
許多《商品房預(yù)售合同》示范文本的相關(guān)條款均系參考或援引前述規(guī)定內(nèi)容，并允許雙方自行約定面積存在差異時(shí)的解決方案。
實(shí)踐中《商品房預(yù)售合同》幾乎均由開(kāi)發(fā)商制定，不少開(kāi)發(fā)商選擇在商品房合同約定面積與實(shí)測(cè)面積存在差異時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方按照實(shí)測(cè)建筑面積（或?qū)崪y(cè)套內(nèi)建筑面積）據(jù)實(shí)結(jié)算。
但該約定在司法實(shí)踐中遇到一些挑戰(zhàn)。
支持按雙方約定處理
在(2019)川10民終15號(hào)案件中，買(mǎi)賣(mài)雙方在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議》約定“乙方所購(gòu)房屋的面積如有差異，乙方自愿同意不能據(jù)此退房，并按照房管部門(mén)確認(rèn)的實(shí)測(cè)產(chǎn)權(quán)面積為準(zhǔn)，按合同約定的套內(nèi)建筑面積每平方米單價(jià)不變，采取多退少補(bǔ)的方式進(jìn)行結(jié)算”。
在(2020)閩02民終1932號(hào)案件中，買(mǎi)賣(mài)雙方簽署的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議》約定“商品房交付后，合同約定面積與實(shí)測(cè)面積發(fā)生差異，無(wú)論合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積差異多少，按合同約定單價(jià)，據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)。買(mǎi)受人均同意不退房?！?/p> 在(2021)渝05民終383號(hào)案件中，買(mǎi)賣(mài)雙方在《重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議》約定“在房屋交付時(shí)，如產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積有差異的，按套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)建筑面積單價(jià)結(jié)算”。 上述案例中買(mǎi)賣(mài)雙方均以“據(jù)實(shí)結(jié)算”的意思表示代替了商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本中參考《商品房銷售管理辦法》第二十條和原《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第十四條的相關(guān)約定。 法院均認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議系雙方的真實(shí)意思表示，雙方關(guān)于房屋面積存在差異時(shí)購(gòu)房款的計(jì)算方式約定未涉及出賣(mài)人免除責(zé)任、加重買(mǎi)受人責(zé)任、排除買(mǎi)受人主要權(quán)利等情形，合法有效。 此外(2020)閩02民終1932號(hào)案件中法院說(shuō)明，附件的落款處通過(guò)買(mǎi)受人特別聲明的方式提示買(mǎi)受人認(rèn)真審閱合同及附件，并由出賣(mài)人對(duì)條款進(jìn)行解釋和說(shuō)明，足以認(rèn)定出賣(mài)人已經(jīng)采取合理的方式提示買(mǎi)受人注意附件約定的條款。 最終法院均不認(rèn)可買(mǎi)受人關(guān)于該約定構(gòu)成“格式條款”的主張，并判令雙方按補(bǔ)充協(xié)議約定“據(jù)實(shí)結(jié)算”。 支持按雙方約定處理，但酌定開(kāi)發(fā)商給予賠償 在(2021)贛07民終245號(hào)案件中，原被告簽署《贛州市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》補(bǔ)充協(xié)議第九條約定，“產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意……銷售單價(jià)保持不變，實(shí)際成交總價(jià)款按贛州市房產(chǎn)部門(mén)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)的建筑面積調(diào)整，多退少補(bǔ)，不計(jì)利息。任何一方不得以面積差異為由要求解除合同?！?/span> 一二審法院均認(rèn)為雙方約定系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律效力禁止性規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)合法有效。 雙方應(yīng)按實(shí)際建筑面積結(jié)算購(gòu)房款，且出賣(mài)人無(wú)需賠償。但二審法院考慮到出賣(mài)人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，理應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)則知曉，銷售時(shí)存在誤導(dǎo)，且實(shí)際交付房屋得房率降低給買(mǎi)受人造成了一定的損失，酌定出賣(mài)人補(bǔ)償買(mǎi)受人2萬(wàn)元。 以構(gòu)成格式條款為由認(rèn)定雙方約定無(wú)效 (2020)魯09民終753號(hào)案件中，買(mǎi)賣(mài)雙方簽署《肥城市新建商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十三條約定實(shí)測(cè)面積與第三條載明的預(yù)測(cè)面積發(fā)生誤差的，雙方同意多退少補(bǔ)據(jù)實(shí)結(jié)算。 一審法院認(rèn)為第十三條不屬于《合同法》第四十條規(guī)定的情形，且合同的簽訂系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，屬有效條款。 二審法院認(rèn)為，出賣(mài)人并未證明其對(duì)涉案合同第十三條中的各個(gè)條款中雙方的權(quán)利和義務(wù)向買(mǎi)受人進(jìn)行了明確地說(shuō)明，且通過(guò)對(duì)涉案合同中關(guān)于面積差異各種處理方式進(jìn)行客觀評(píng)判，顯然第4種方式對(duì)買(mǎi)受人最不利但對(duì)出賣(mài)人最有利，并非買(mǎi)受人自愿選擇。 第十三條不恰當(dāng)?shù)孛獬鋺?yīng)該承擔(dān)的違約責(zé)任，進(jìn)而限制買(mǎi)受人可以行使的權(quán)利，顯失公平，應(yīng)屬無(wú)效條款。 而在(2021)甘05民終113號(hào)案件中，法院認(rèn)為，出賣(mài)人提供的房屋買(mǎi)賣(mài)合同文本系打印合同，合同中將應(yīng)當(dāng)由買(mǎi)受人自主選擇的面積差異處理方式以打印的形式固定，導(dǎo)致買(mǎi)受人在簽訂合同時(shí)不能自主選擇適用的條款，對(duì)于上述條款的選擇出賣(mài)人未舉證證明已盡到了合理提示及說(shuō)明的義務(wù)。 合同附件十一《補(bǔ)充協(xié)議》第六條的內(nèi)容“面積差異百分比超過(guò)±3%以上（不含本數(shù)）的，買(mǎi)受人可以選擇多退少補(bǔ)或者解除合同。選擇多退少補(bǔ)的，按合同第六條約定的該商品房單價(jià)進(jìn)行多退少補(bǔ)；選擇解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)在買(mǎi)受人書(shū)面提出解除合同申請(qǐng)的30日內(nèi)退回已收的全部房?jī)r(jià)款及利息。除此之外，出賣(mài)人無(wú)需承擔(dān)其他任何責(zé)任，買(mǎi)賣(mài)雙方的其他各自的損失由買(mǎi)賣(mài)雙方各自承擔(dān)”，明顯免除了出賣(mài)人的責(zé)任，排除了買(mǎi)受人的主要權(quán)利，違背了自愿原則，故合同附件十一《補(bǔ)充協(xié)議》第六條無(wú)效。 在依約處理的情況下，未明確約定解約權(quán)則買(mǎi)受人不得解約 (2017)粵民再523號(hào)案件中，廣東省人民檢察院抗訴認(rèn)為，合同中僅約定了如果實(shí)測(cè)面積與約定面積有差異，房?jī)r(jià)款無(wú)需多退少補(bǔ)，并未約定買(mǎi)受人是否可因面積誤差而請(qǐng)求解除合同。當(dāng)事人沒(méi)有約定或者約定不明確的應(yīng)按照法律規(guī)定處理?，F(xiàn)涉案商鋪約定套內(nèi)建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記套內(nèi)建筑面積誤差比為13.57%，買(mǎi)受人以出賣(mài)人交付的商品房面積誤差比絕對(duì)值超出3%為由要求解除合同應(yīng)予支持。 廣東省高院再審認(rèn)為：雙方根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第十四條的規(guī)定約定商品房面積差異時(shí)的處理方式，因此不適用該司法解釋直接規(guī)定的處理方式。雙方約定商品房面積差異時(shí)房?jī)r(jià)款不變，雙方不對(duì)面積差異另行爭(zhēng)議，并未約定買(mǎi)受人有權(quán)因面積誤差請(qǐng)求解除合同。因此買(mǎi)受人不享有解約權(quán)。 - 結(jié) 語(yǔ) - 通過(guò)以上案例可以看出，司法實(shí)踐中對(duì)于商品房合同約定面積與實(shí)測(cè)面積存在差異時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方能否約定按照實(shí)測(cè)建筑面積（或?qū)崪y(cè)套內(nèi)建筑面積）據(jù)實(shí)結(jié)算的爭(zhēng)議不大。 但實(shí)操中具體約定內(nèi)容的不同可能影響案件走向，有如下要點(diǎn)需要注意： 其一，雖然不少法院認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)雙方約定“據(jù)實(shí)結(jié)算”的條款有效，但實(shí)踐中仍存在認(rèn)定該條款構(gòu)成“格式條款”的情況。因此建議出賣(mài)人在合同中以合理的方式提請(qǐng)買(mǎi)受人注意免除或者限制出賣(mài)人責(zé)任的條款，按照買(mǎi)受人的要求對(duì)該條款予以說(shuō)明，并對(duì)前述內(nèi)容由雙方書(shū)面確認(rèn)。 其二，起草這類條款時(shí)除了約定“據(jù)實(shí)結(jié)算”房?jī)r(jià)款外，還應(yīng)注意明確買(mǎi)受人是否享有解約權(quán)。實(shí)踐中存在抗訴案例，原因是買(mǎi)賣(mài)雙方在排除法定而適用雙方約定的情況下，未明確約定買(mǎi)受人有無(wú)解約權(quán)。清晰約定有助于避免因約定不明引發(fā)爭(zhēng)議。 其三，部分法院會(huì)綜合考慮出賣(mài)人作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專業(yè)主體在交易過(guò)程中存在的過(guò)錯(cuò)并酌定出賣(mài)人給予買(mǎi)受人補(bǔ)償。這提醒出賣(mài)人在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及銷售過(guò)程中務(wù)必做到專業(yè)嚴(yán)謹(jǐn)、誠(chéng)實(shí)守信，避免引起不必要的損失。
